Sådan fastsætter du den rigtige husleje på din bolig

Guide til at ramme det rette lejeniveau fra start

Den rigtige husleje kan være forskellen på en bolig, der bliver udlejet hurtigt til den rette lejer, og en bolig der står tom i længere tid.

Mange udlejere fastsætter huslejen ud fra mavefornemmelse, gamle erfaringer eller andre boliger på markedet.

Men det er sjældent nok.

I praksis handler den rigtige husleje om en kombination af marked, boligtype, beliggenhed, stand, målgruppe og timing.

Hvis prisen rammer forkert fra start, kan det koste både tid, penge og relevante lejere.

Hvorfor er det svært at fastsætte huslejen korrekt?

Markedet for udlejning er ikke statisk.

To boliger med samme størrelse og beliggenhed kan godt have forskellig markedsinteresse.

Det afhænger blandt andet af:

• boligens stand
• planløsning
• møblering
• beliggenhed
• målgruppe
• lejeperiode
• tidspunktet for udlejning

Derfor er det sjældent nok at kigge på én eller to lignende boliger på en boligportal.

Du skal se på helheden.

Den højeste husleje er ikke altid den bedste husleje

Mange udlejere tænker naturligt:

“Hvad er det højeste, jeg kan få?”

Men det vigtigste spørgsmål er ofte:

“Hvilken husleje giver den bedste samlede udlejning?”

En for høj husleje kan føre til:

• færre henvendelser
• længere liggetid
• færre relevante lejere
• større risiko for senere prisjustering

En lidt lavere, men mere realistisk husleje kan i nogle tilfælde give et bedre samlet resultat, fordi boligen bliver udlejet hurtigere og til en mere stabil lejer.

Hvis du vil forstå, hvad tomgang kan koste, kan du læse mere her.

De klassiske fejl ved fastsættelse af husleje

Mange udlejere begår de samme fejl, når huslejen skal fastsættes.

Du kigger kun på aktive annoncer

Det er en af de mest almindelige fejl.

Når du kigger på boligportaler, ser du typisk de boliger, der endnu ikke er udlejet.

Det betyder, at du ikke nødvendigvis ser det reelle niveau for de boliger, der faktisk bliver lejet ud.

Nogle boliger ligger stadig online netop fordi prisen er for høj.

Derfor kan aktive annoncer give et skævt billede af markedet.

Du overvurderer boligen

Det er helt naturligt at være positiv omkring sin egen bolig.

Men markedet vurderer ikke boligen ud fra, hvad den har kostet, hvad den betyder for dig, eller hvad du gerne vil opnå.

Markedet vurderer boligen ud fra, om pris, stand, beliggenhed og målgruppe hænger sammen.

Hvis lejerne oplever, at prisen er for høj i forhold til alternativerne, falder interessen hurtigt.

Du justerer for sent

Hvis der ikke kommer relevante henvendelser inden for de første uger, er det ofte et signal om, at noget skal justeres.

Det kan være prisen.

Men det kan også være præsentationen, målgruppen eller vilkårene.

Mange venter for længe, fordi de håber, at den rigtige lejer pludselig dukker op.

Det kan gøre udlejningen dyrere, end hvis man havde reageret tidligere.

Hvis du vil læse mere om, hvorfor nogle boliger står tomme, kan du læse her:

Hvad påvirker huslejen?

Den rigtige husleje afhænger af flere forhold.

De vigtigste er:

• beliggenhed
• boligens størrelse
• stand og indretning
• møblering
• altan, terrasse eller have
• parkering
• adgang til offentlig transport
• lejeperiode
• målgruppe
• efterspørgsel i området

En bolig i København kan for eksempel vurderes anderledes end en tilsvarende bolig i Nordsjælland.

Og selv inden for samme område kan der være store forskelle fra bydel til bydel.

Hvis du vil læse mere om udlejning i København, kan du læse her:

Pris og målgruppe hænger sammen

Huslejen påvirker ikke kun økonomien.

Den påvirker også, hvilken type lejer du tiltrækker.

En høj husleje kan begrænse målgruppen.

En lavere husleje kan give flere henvendelser, men ikke nødvendigvis bedre lejere.

Det handler derfor ikke kun om at få mange henvendelser.

Det handler om at få de rigtige henvendelser.

Den rigtige husleje er den pris, hvor boligen matcher den målgruppe, der realistisk vil vælge boligen.

Hvad siger reglerne om husleje?

Der er også regler for, hvad du må tage i husleje.

Det betyder, at huslejen ikke kun bør fastsættes ud fra markedet.

Den skal også vurderes i forhold til de regler, der gælder for lejemålet.

Reglerne kan blandt andet afhænge af:

• boligtype
• ejendommens alder
• stand
• forbedringer
• lejemålets karakter

Hvis huslejen fastsættes forkert, kan det senere give problemer.

Hvis du vil læse mere om reglerne, kan du læse her:

Depositum og forudbetalt leje er også en del af økonomien

Når du fastsætter huslejen, bør du også tænke på den samlede økonomi for lejer.

Det gælder blandt andet:

• depositum
• forudbetalt leje
• forbrug
• løbende udgifter

Selvom depositum og forudbetalt leje ikke er det samme som husleje, påvirker det stadig, hvor attraktiv boligen opleves for en potentiel lejer.

Hvis de samlede indflytningsomkostninger virker for høje, kan det reducere interessen.

Hvis du vil læse mere om depositum, kan du læse her:

Hvordan finder man det rigtige niveau i praksis?

I praksis bør huslejen fastsættes ud fra flere kilder og vurderinger.

Det handler blandt andet om at se på:

• sammenlignelige boliger
• aktuel efterspørgsel
• tidligere udlejninger
• boligens stand
• målgruppen
• konkurrerende lejemål
• timing

Det er vigtigt at sammenligne med boliger, der reelt ligner din egen.

Ikke bare boliger i samme område.

En bolig kan ligge i samme bydel, men ramme en helt anden målgruppe.

Hvad sker der, hvis huslejen er sat for højt?

Hvis huslejen er for høj, vil du ofte se det hurtigt.

Typiske tegn er:

• få henvendelser
• mange visninger, men få fremvisninger
• fremvisninger uden interesse
• lang liggetid
• gentagne spørgsmål om prisen

Det betyder ikke nødvendigvis, at boligen er dårlig.

Det betyder ofte, at markedet ikke oplever sammenhæng mellem pris og bolig.

Hvis du vil læse mere om, hvad der påvirker hurtig udlejning, kan du læse her:

Hvad sker der, hvis huslejen er sat for lavt?

En for lav husleje kan også være et problem.

Det kan betyde, at du mister indtjening over hele lejeperioden.

Samtidig kan en meget lav pris give mange henvendelser, men ikke nødvendigvis de mest relevante.

Målet er derfor ikke at sætte prisen lavt.

Målet er at sætte prisen korrekt.

Hvornår bør du justere huslejen?

Hvis boligen ikke får relevante henvendelser, bør du ikke vente for længe.

Som udgangspunkt bør du være opmærksom, hvis der efter kort tid er:

• få seriøse henvendelser
• lav interesse ved fremvisning
• mange visninger uden kontakt
• ingen konkrete ansøgninger

Det betyder ikke altid, at prisen skal sænkes.

Men det betyder, at du bør gennemgå:

• pris
• præsentation
• målgruppe
• vilkår

Ofte er det kombinationen, der afgør resultatet.

Den rigtige husleje er en del af en større strategi

Husleje bør ikke vurderes isoleret.

Den hænger sammen med hele udlejningsprocessen.

For at få et godt resultat skal huslejen passe sammen med:

• målgruppen
• boligens præsentation
• lejeperioden
• vilkårene
• screeningen af lejer

Når de elementer spiller sammen, øger du sandsynligheden for en stabil udlejning.

Konklusion: Husleje handler ikke om at gætte højt

At fastsætte husleje handler ikke om at ramme den højest mulige pris.

Det handler om at ramme den rigtige pris.

En korrekt husleje kan:

• reducere liggetid
• tiltrække mere relevante lejere
• give en mere stabil udlejning
• mindske risikoen for senere problemer

En forkert pris kan omvendt føre til tomgang, færre relevante henvendelser og dårligere samlet økonomi.

Derfor bør huslejen fastsættes realistisk fra start.

Hvis du er i tvivl om, hvor din bolig ligger i markedet, kan det give mening at få en konkret vurdering af både pris, målgruppe og efterspørgsel.

Du kan læse mere om, hvordan vi hjælper med udlejning af bolig her: