Når lejeren har flere boliger at vælge mellem – hvad betyder det for dig som udlejer?

Når udbuddet vokser, bliver det vigtigere at ramme markedet rigtigt fra begyndelsen

I perioder med mange attraktive lejeboliger på markedet får lejeren flere muligheder at vælge mellem. Det betyder ikke nødvendigvis, at en god bolig bliver vanskelig at udleje, men det stiller større krav til både pris, præsentation og selve udlejningsprocessen.

En potentiel lejer vurderer sjældent kun én bolig. Ofte sammenlignes flere boliger med hinanden på kort tid, og små forskelle kan derfor få større betydning.

Som udlejer handler det derfor ikke kun om at få boligen på markedet. Det handler om at gøre den attraktiv for den rigtige målgruppe og reagere på de signaler, markedet giver.

Prisen bliver mere synlig, når lejeren kan sammenligne

Når der er få relevante boliger på markedet, kan en lejer være villig til at acceptere et lidt højere lejeniveau for at sikre sig den rigtige bolig.

Når udvalget er større, bliver sammenligningen lettere.

Lejeren ser måske flere boliger med nogenlunde samme størrelse, beliggenhed og kvalitet. I den situation bliver prisen hurtigt et vigtigt parameter.

Det betyder ikke, at den billigste bolig nødvendigvis bliver valgt. Men der skal være en tydelig sammenhæng mellem pris og det, lejeren får.

Beliggenhed, stand, størrelse, udearealer, møblering, parkering, udsigt og kvaliteten af boligen kan alle have betydning for, hvilket lejeniveau markedet accepterer.

En husleje bør derfor ikke alene fastsættes ud fra, hvad man håber at få. Den bør vurderes i forhold til den konkrete bolig og det marked, den bliver udbudt i.

Præsentationen skal give lejeren en grund til at stoppe op

Når lejeren har mange boliger at vælge mellem, bliver den første præsentation endnu vigtigere.

Det gælder især billederne.

En attraktiv bolig kan nemt blive overset, hvis billederne er mørke, rummene virker små, eller præsentationen ikke viser boligens stærkeste kvaliteter.

Det samme gælder teksten.

En boligbeskrivelse bør ikke blot opremse antal værelser og kvadratmeter. Den skal gøre det tydeligt, hvem boligen egner sig til, og hvilke kvaliteter der gør den interessant.

For nogle lejere er en stor terrasse afgørende. For andre er hjemmekontor, kort afstand til arbejde, offentlig transport, parkering eller møblering vigtigere.

Jo tydeligere boligens kvaliteter bliver kommunikeret, desto lettere bliver det for den rigtige lejer at se sig selv bo der.

Flere henvendelser er ikke nødvendigvis målet

Det kan være fristende at måle en udlejning på antallet af henvendelser.

Men mange henvendelser er ikke nødvendigvis ensbetydende med en god udlejning.

Det vigtigste er at få kontakt til de lejere, der reelt passer til boligen, lejeniveauet og den ønskede lejeperiode.

En stor og dyr bolig henvender sig eksempelvis til en anden målgruppe end en mindre lejlighed. En møbleret bolig kan være interessant for internationale medarbejdere og expats, mens en umøbleret bolig med længere lejeperiode kan appellere til en anden gruppe.

Derfor er målretningen vigtig.

Det kan være bedre at få fem relevante henvendelser end 30 henvendelser fra personer, som ikke passer til boligen eller udlejers ønsker.

Hurtig dialog kan være afgørende

Attraktive lejere ser ofte flere boliger inden for få dage.

Hvis der går lang tid, før en henvendelse bliver besvaret, eller før der kan arrangeres en fremvisning, kan lejeren allerede have valgt en anden bolig.

Derfor er tempo også blevet en del af konkurrencen.

Det betyder ikke, at udlejer skal træffe forhastede beslutninger. Screening og forventningsafstemning er fortsat afgørende.

Men processen frem mod fremvisningen bør være effektiv.

Når en relevant lejer viser interesse, skal det være nemt at få svar, få de nødvendige oplysninger og aftale en fremvisning.

Det er ikke altid huslejen, der skal ændres først

Hvis boligen ikke får den forventede interesse, er den umiddelbare reaktion ofte at sænke huslejen.

Nogle gange er det den rigtige løsning.

Men før prisen ændres, bør man se på hele præsentationen.

• Er billederne gode nok?
• Er boligens vigtigste kvaliteter tydelige?
• Er målgruppen korrekt?
• Er lejeperioden attraktiv?
• Får boligen visninger, men ingen ønsker at gå videre?
• Eller kommer der slet ingen relevante henvendelser?

Svarene fortæller noget forskelligt om problemet.

Hvis mange ser annoncen, men få kontakter udlejer, kan pris eller præsentation være årsagen.

Hvis der er mange henvendelser, men ingen ønsker boligen efter fremvisning, kan der være forskel mellem forventningerne fra annoncen og oplevelsen af boligen.

Derfor bør en eventuel prisændring være baseret på markedets respons – ikke bare på, hvor længe annoncen har været online.

Du kan også læse mere om, hvad der afgør, om en udlejningsbolig bliver udlejet hurtigt.

En bolig kan være rigtig – men for den forkerte målgruppe

En af de mest almindelige fejl i udlejning er at forsøge at ramme alle.

Men forskellige lejere leder efter forskellige ting.

En international familie kan eksempelvis lægge vægt på skolemuligheder, transport til arbejdspladsen og plads.

En expat på en tidsbegrænset kontrakt kan prioritere møblering og en enkel indflytning.

Et par kan i højere grad være interesseret i beliggenhed, terrasse og adgang til byen.

Jo bedre man forstår boligens naturlige målgruppe, desto mere præcist kan den præsenteres.

Det øger sandsynligheden for, at de henvendelser, der kommer, også er relevante.

Markedet skal læses løbende

Den strategi, der var rigtig, da boligen blev annonceret, er ikke nødvendigvis den rigtige fire eller seks uger senere.

• Der kan komme nye boliger på markedet.
• Efterspørgslen kan ændre sig.
• Lejernes søgeadfærd kan ændre sig.
• Derfor bør en udlejningssag løbende vurderes.
• Hvor mange ser boligen?
• Hvor mange henvender sig?
• Hvilken type lejere reagerer?
• Hvad siger de efter en fremvisning?
• Og hvordan ligger boligen i forhold til de alternativer, lejeren kan vælge?

Det er den type information, der gør det muligt at justere udlejningen på et oplyst grundlag.

Den bedste udlejning er ikke nødvendigvis den hurtigste

Selv i et marked med større konkurrence bør målet ikke være at få boligen udlejet for enhver pris.

Den rette lejer er stadig afgørende.

Det handler om at finde en balance mellem lejeniveau, liggetid og lejerkvalitet.

En lidt længere proces kan være fornuftig, hvis den betyder, at udlejer ender med en stabil lejer, der passer til boligen og den ønskede lejeperiode.

Omvendt bør man reagere, hvis markedet tydeligt viser, at pris, præsentation eller målgruppe ikke fungerer.

Professionel udlejning handler derfor både om at kende boligen og om at kunne læse markedet omkring den.

Få boligen positioneret rigtigt fra begyndelsen

Hos Liberty Housing hjælper vi private udlejere og investorer med at vurdere boligen, lejeniveauet og den relevante målgruppe, før udlejningen sættes i gang.

Vi står derefter for præsentation, markedsføring, dialog, fremvisninger og screening af potentielle lejere.

Målet er ikke blot at finde en lejer, men at finde den rette lejer på de rette vilkår.